Thuế TNCN bán nhà là bao nhiêu, được quy định như thế nào?

Thuế TNCN bán nhà là vấn đề được nhiều người quan tâm đối với người sở hữu tài sản nhà đất thực hiện bán hoặc nhượng quyền sở hữu. Mức thuế TNCN cần đóng là bao nhiêu, được xác định như thế nào? Hành lang pháp lý về nghĩa vụ thuế đối với hoạt động bất động sản khá phức tạp nên người nộp thuế cần lưu ý một số nội dung dưới đây.

1. Hoạt động mua bán nhà đất phải nộp thuế TNCN

Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, việc cá nhân có thu nhập từ việc bán nhà, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế đã được ban hành.

Điều này có nghĩa là bên chuyển nhượng tài sản bất động sản, hay còn gọi là bên bán đất sẽ là đối tượng chịu thuế. Vì vậy, đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán bất động sản là bên có thu nhập từ việc bán đất hoặc chuyển nhượng các tài sản bất động sản.

Như vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, bên bán đất sẽ phải nộp thuế TNCN, trừ 2 trường hợp:

• Trường hợp 1: Hoạt động mua bán nhà đất thực hiện giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng.
• Trường hợp 2: người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất.

>> Tham khảo: Mẫu hóa đơn điện tử mới nhất.

2. Thuế TNCN bán nhà là bao nhiêu?

Cách tính thuế TNCN bán nhà.

Cách tính thuế TNCN bán nhà được hướng dẫn tại Điều 17, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007:

2.1. Công thức tính thuế TNCN bán đất

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản đồng sở hữu thì thuế TNCN sẽ được xác định riêng cho từng người nộp thuế căn cứ theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

Tỷ lệ sở hữu bất động sản này căn cứ theo các tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn, di chúc, quyết định phân chia của tòa án,… Nếu không có các văn bản này thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

>> Tham khảo: Hóa đơn điện tử, Báo giá hóa đơn điện tử.

2.2. Giá chuyển nhượng nhà đất

Giá chuyển nhượng nhà đất chính là toàn bộ thu nhập mà cá nhân ăn sở hữu căn cứ vào việc bán nhà hay chuyển nhượng bất động sản. Lưu ý là toàn bộ thu nhập không trừ hao bất kể khoản phí nào, đồng thời không gồm giá vốn.

Lưu ý: Giá chuyển nhượng nhà đất (bất động sản) sẽ được xác định khác nhau qua mỗi trường hợp khác nhau.

2.3. Thuế suất chuyển nhượng nhà đất

Mức thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

2.4. Các trường hợp miễn thuế chuyển nhượng nhà đất

Căn cứ theo Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập được miễn thuế TNCN có liên quan đến bất động sản gồm:

• Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất.

• Chuyển nhượng bất động sản thực hiện giữa vợ chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột.
• Chuyển nhượng nhà ở, sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
• Thu nhập từ khoản thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột.
• Chuyển đổi đất nông nghiệp đối với cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao để sản xuất.

>> Tham khảo: Quyết toán thuế thu nhập cá nhân năm 2025.

3. Chuyển nhượng nhà đất phải đóng những loại thuế, phí nào ngoài thuế TNCN?

Một số khoản thuế, phí phải đóng khi bán nhà.

Mua bán nhà đất sẽ phải chịu 5 loại thuế, phí cơ bản gồm: Thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, phí cấp sổ đỏ, phí trước bạ.

Như vậy, ngoài thuế TNCN, người sở hữu nhà đất cần lưu ý các khoản thuế, phí khác khi thực hiện chuyển nhượng BĐS, gồm:

Lệ phí trước bạ:

• Lệ phí trước bạ đối với đất = 0,5% x toàn bộ diện tích đất x giá 1m2 đất (do UBND tỉnh quy định).
• Lệ phí trước bạ đối với nhà, căn hộ = 0,5% x (toàn bộ diện tích x giá 1m2 x tỉ lệ % chất lượng còn lại do UBND tỉnh ban hành).

Phí công chứng khi làm hồ sơ mua bán đất:

Phí công chứng khi làm hồ sơ mua bán đất căn cứ theo giá trị tài sản hoặc giá trình hợp đồng giao dịch, cụ thể mức thu như sau:

• Giá trị dưới 50 triệu đồng: thu phí 50 nghìn đồng.
• Giá trị 50 – 100 triệu đồng: thu phí thu công chứng 100 nghìn đồng.
• Giá trị 100 triệu đồng – 1 tỷ đồng: thu phí 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
• Giá trị 1 tỉ đồng – 3 tỷ đồng: thu phí bằng 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng.
• Giá trị 3 tỷ đồng – 5 tỷ đồng: thu phí bằng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng.
• Giá trị 5 tỷ đồng – 10 tỷ đồng: thu phí  công chứng bằng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng.
• Giá trị từ 10 tỷ đồng – 100 tỷ đồng: thu phí 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
• Giá trị trên 100 tỷ đồng: thu phí 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng.

Lưu ý: mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

>> Tham khảo: Tra cứu hóa đơn, Tra cứu hóa đơn điện tử.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Khoản lệ phí cấp sổ đỏ căn cứ theo quy định của từng địa phương, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc khu vực thành thị trực thuộc trung ương cao hơn các khu vực khác.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán nhà đất

Phí thẩm định hồ sơ sẽ dựa theo quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương.

Phí thẩm định hồ sơ áp dụng cho cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại hoặc thay đổi thông tin.

Kết luận

Trên đây là hướng dẫn tính thuế TNCN bán nhà. Khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, người chuyển nhượng cần lưu ý các khoản thuế, phí phải nộp, trong đó có thuế TNCN và một số khoản thuế, lệ phí khác.

Ngoài ra, nếu quý doanh nghiệp đang tìm kiếm giải pháp phần mềm hóa đơn điện tử đáp ứng đầy đủ quy định, xin vui lòng liên hệ E-invoice để nhận được tư vấn:

CÔNG TY PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ THÁI SƠN

• Địa chỉ: Số 15 Đặng Thùy Trâm – Cầu Giấy – Hà Nội
• Tổng đài HTKH: 1900 4767 – 1900 4768
• Tel : 024.37545222
• Fax: 024.37545223
• Website: https://einvoice.vn/