Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản nhà đất

Cá nhân khi cho thuê nhà cần nộp các loại thuế nào? Tính thuế cho thuê nhà ra sao? Quy định khai và nộp thuế cho thuê nhà thế nào? Xem ngay hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản chi tiết tại bài viết dưới đây.

1. Cá nhân cho thuê nhà phải nộp những loại thuế nào?

Trước khi tìm hiểu cách kê khai thuế, các cá nhân cho thuê nhà cần nắm được có những loại thuế nào phải nộp theo quy định của pháp luật hiện hành.

Căn cứ Điều 4, Thông tư số 92/2015/TT-BTC, Bộ Tài chính đã quy định trường hợp cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú được quy định là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản.

Theo Điều 1, Thông tư số 119/2014/TT-BTC, Bộ tài chính quy định các hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê sẽ thuộc đối tượng phải khai và nộp thuế GTGT, thuế TNCN và thuế môn bài theo như thông báo của cơ quan thuế.

Tuy nhiên, quy định nộp thuế đối với các cá nhân có mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống và doanh thu trên 100 triệu đồng/năm là không giống nhau.

Ngoài ra, các cá nhân cũng cần lưu ý rằng: Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản.

Như vậy, căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành thì các cá nhân cho thuê nhà sẽ phải tiến hành nộp thuế môn bài, thuế GTGT và thuế TNCN.

>> Tham khảo: Hóa đơn điện tử, Hóa đơn điện tử đầu ra hợp pháp.

2. Quy định nộp thuế đối với cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống

   

Doanh thu cho thuê tài sản dưới 100 triệu đồng/năm không phải nộp thuế.

Đối với các cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm, Điều 1, 119/2014/TT-BTC đã quy định: Các cá nhân cho thuê tài sản nếu doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống hoặc có tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng/năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì sẽ không phải khai và nộp thuế GTGT, thuế TNCN. Đồng thời cơ quan thuế sẽ không thực hiện cấp hóa đơn lẻ với những trường hợp này.

Tại Điểm b, Điều 4, Thông tư số 92/2015/TT-BTC, Bộ Tài chính quy định thêm:

– Các cá nhân có tài sản cho thuê nếu đạt mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì sẽ thuộc đối tượng không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN đối với tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.

– Đối với các trường hợp bên thuê trả trước tiền thuê tài sản cho nhiều năm thì cách xác định doanh thu: tính doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch. Nếu doanh thu vẫn ở mức từ 100 triệu đồng trở xuống thì cá nhân sẽ không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT.

Về thuế môn bài đối với cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống, tại Điều 3, Nghị định 139/2016/NĐ-CP đã quy định như sau: Các cá nhân hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì sẽ được miễn lệ phí môn bài. 

Cách xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống sẽ là tổng doanh thu tính thuế TNCN theo quy định của pháp luật về thuế TNCN.

Như vậy, căn cứ theo các quy định trên thì các cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống sẽ không phải kê khai và nộp thuế môn bài, thuế TNCN và thuế GTGT.

3. Quy định nộp thuế đối với cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm

Cá nhân cho thuê tài sản phải nộp thuế khi đạt doanh thu trên 100 triệu đồng/năm.

Trái với cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống, trường hợp các cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm sẽ bắt buộc phải kê khai và nộp đầy đủ 03 loại thuế: thuế môn bài, thuế TNCN và thuế GTGT. Đồng thời các cá nhân cũng cần tuân thủ đầy đủ hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản.

3.1. Đối tượng nộp thuế

Căn cứ vào Công văn số 2994/TCT-TNCN, đối tượng khai và nộp thuế với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản được quy định như sau:

– Cá nhân cho thuê tài sản tiến hành khai và nộp thuế với cơ quan thuế

– Hoặc bên thu tài sản khai và nộp thuế thay thế (nếu hợp đồng thuê có thỏa thuận điều này).

Như vậy, các cá nhân cho thuê tài sản hay DN thuê tài sản của cá nhân đều có thể là đối tượng khai và nộp thuế hợp pháp (tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng).

3.2. Quy định nộp thuế môn bài

Mức thu thuế môn bài đối với các cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm được áp dụng như sau:

– Nộp 1 triệu đồng/năm đối với các cá nhân có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm;

– Nộp 500 nghìn đồng/năm đối với các cá nhân có doanh thu trên 300-500 triệu đồng/năm;

– Nộp 300 nghìn đồng/năm với với các cá nhân có doanh thu trên 100-300 triệu đồng/năm.

Cách tính doanh thu để xác định mức phí môn bài cá nhân có tài sản cho thuê: Tổng doanh thu tính thuế TNCN của các hợp đồng cho thuê tài sản trong năm tính thuế.

Với trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê cùng một địa điểm thì doanh thu để xác định mức lệ phí môn bài là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

Với trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê nhiều địa điểm thì doanh thu để xác định mức lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu của các hợp đồng cho thuê tài sản của tất cả các địa điểm cá nhân cho thuê trong năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại 1 địa điểm phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

Với trường hợp phát sinh hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì mức lệ phí môn bài nộp cũng sẽ được quy theo từng năm. Kể cả trường hợp cá nhân khai và nộp thuế GTGT, thuế TNCN 01 lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài nhiều năm thì lệ phí môn bài vẫn phải nộp theo từng năm.

>> Tham khảo: Hồ sơ quyết toán thuế TNDN.

3.3. Quy định nộp thuế GTGT

Khi khai và nộp thuế GTGT, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm sẽ tính dựa vào công thức sau:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%

Cách xác định doanh thu tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là tổng doanh thu bao gồm: thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo đúng hợp đồng thuê đã ký; các khoản thu khác, không bao gồm tiền phạt hay bồi thường mà bên thuê chịu theo thỏa thuận của hợp đồng đã ký.

3.4. Quy định nộp thuế TNCN

Khi khai và tính thuế TNCN, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm sẽ tính dựa vào công thức sau:

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

Cách xác định doanh thu tính thuế TNCN đối với với hoạt động cho thuê tài sản là tổng doanh thu bao gồm: thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo đúng hợp đồng thuê đã ký; các khoản thu khác, ngoại trừ tiền phạt hay bồi thường bên thuê phải chịu theo đúng thỏa thuận tại hợp đồng đã ký.

Lưu ý rằng: Nếu bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu thuế GTGT và thuế TNCN sẽ tính theo doanh thu trả tiền 01 lần. Tuy nhiên, lệ phí môn bài vẫn phải nộp theo từng năm.

Như vậy, tổng số thuế mà cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp sẽ được tính gộp theo công thức sau:

Tổng số thuế phải nộp = (Doanh thu x 10%) + Phí môn bài

4. Quy định hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản nhà

Cá nhân phải chuẩn bị hồ sơ khai thuế theo quy định pháp luật.

Một trong những hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản quan trọng cá nhân cần phải nhớ chính là phải chuẩn bị hồ sơ khai thuế đáp ứng đầy đủ yêu cầu sau:

– CMT của chủ nhà phô tô, có công chứng 02 bản.

– Tờ khai lệ phí môn bài theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP 02 bản.

– Tờ khai thuế cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC  02 bản.

– Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS (áp dụng với lần khai đầu tiên của hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng) 02 bản.

– Bản chụp hợp đồng cho thuê tài sản và phụ lục hợp đồng 02 bản.

Lưu ý rằng: 

– Với trường hợp bên đi thuê khai và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì hồ sơ khai thuế phải đảm bảo tuân thủ quy định sau:

• Các tờ khai phải ghi thêm chữ “KHAI THAY” vào phần trước của cụm từ “NGƯỜI NỘP THUẾ HOẶC ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGƯỜI NỘP THUẾ”. Đồng thời, người khai cần ký rõ họ tên, có đóng dấu của tổ chức (nếu là tổ chức khai thay) theo đúng quy định pháp luật.
• Hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện người nộp thuế là cá nhân cho thuê tài sản.
• Khi khai thay, đơn vị khai sử dụng tờ khai theo mẫu số 01/TTS của cá nhân, tiến hành khai theo từng hợp đồng hoặc khai nhiều hợp động trên cùng 01 tờ khai nếu tài sản cho thuê thuộc địa bàn của cùng một cơ quan quản lý thuế.

– Với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp khai thuế với cơ quan thuế thì hồ sơ khai thuế cần chuẩn bị thêm bản chụp Giấy ủy quyền theo quy định pháp luật.

5. Quy định nơi nộp hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản nhà

Hiện nay, nơi nộp hồ sơ kê khai thuế hợp pháp đối với cá nhân cho thuê tài sản nhà chính là Chi cục Thuế – nơi có tài sản cho thuê.

Khi khai và nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản nhà, người nộp thuế cần phải tuân thủ những nguyên tắc sau:

– Trường hợp bên đi thuê khai thay cho cá nhân

+ Bên thuê chỉ thực hiện khấu trừ thuế, khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản khi cả hai bên đã ký hợp đồng cho thuê tài sản quy định rõ nội dung thỏa thuận: bên đi thuê thực hiện nộp thuế thay.

+ Bên thuê phải thực hiện khấu trừ thuế GTGT, thuế TNDN trước khi trả tiền thuê tài sản cho cá nhân trong năm dương lịch đối với các cá nhân có doanh thu từ việc cho thuê tài sản lớn hơn 100 triệu đồng/năm.

+ Với trường hợp cá nhân có phát sinh doanh thu từ nhiều nơi, tự cá nhân xác định được tổng doanh thu đạt trên 100 triệu đồng/năm thì được phép uỷ quyền theo quy định pháp luật để bên mua khai thay và nộp thuế thay, áp dụng với hợp đồng cho thuê có giá trị từ 100 triệu/năm trở xuống.

– Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế

+ Cá nhân cho thuê tài sản nhà trực tiếp kê khai với cơ quan thuế phải là cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản, đồng thời trong hợp đồng không có thỏa thuận yêu cầu bên đi thuê phải kê khai và nộp thuế thay.

+ Cá nhân cho thuê tài sản nhà chỉ trực tiếp kê khai và nộp thuế GTGT, TNCN và thuế môn bài khi tổng doanh thu từ tài sản cho thuê trong năm dương lịch lớn hơn 100 triệu đồng.

+ Cá nhân cho thuê tài sản nhà được phép chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một năm 01 lần. Nếu trường hợp các điều khoản hợp đồng cho thuê có sự thay đổi dẫn tới thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán hay thời hạn thuế thì cả nhân phải trực tiếp khai điều chỉnh, bổ sung theo đúng quy định pháp luật hiện hành./

+ Cá nhân được phép khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên cùng một tờ khai (trường hợp này chỉ áp dụng khi các tài sản cho thuê thuộc cùng một cơ quan quản lý thuế).

>> Tham khảo: Bao lâu thì quyết toán thuế 1 lần.

6. Quy định thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và tiền thuế cho thuê tài sản nhà

Cá nhân phải tuân thủ quy định thời hạn nộp thuế.

Khi tiến hành nộp thuế và tiền thuê cho thuê tài sản nhà, người nộp thuế phải tuân thủ theo quy định thời gian sau:

– Thời hạn nộp tờ khai lệ phí môn bài: Chậm nhất là vào ngày cuối cùng của tháng ký hợp đồng.

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế GTGT, TNCN: Chậm nhất là vào ngày thứ 30 của quý liền kề sau với quý bắt đầu thời hạn cho thuê.

Ví dụ: Anh X cho chị Y thuê nhà và ký hợp đồng cho thuê vào 21/07/2020, thuộc quý III/2020. Hợp đồng không quy định người thuê phải nộp thuế thay. Thời hạn nộp tờ khai lệ phí môn bài của anh X là: chậm nhất vào ngày 31/07/2020. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế GTGT, TNCN: chậm nhất là vào ngày 30/10/2020, tức ngày thứ 30 của quý IV/2020.

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế với trường hợp kê khai 01 lần một năm: Chậm nhất là ngày thứ 90, tính từ ngày kết thúc năm dương lịch.

Lưu ý rằng: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cũng chính là thời hạn nộp tiền thuế.

Như vậy, bài viết trên đây đã hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản nhà chi tiết nhất đến các cá nhân và doanh nghiệp.

Mọi thắc mắc hay muốn được tư vấn về phần mềm hóa đơn điện tử E-invoice hoàn toàn miễn phí, Quý doanh nghiệp vui lòng liên hệ ngay:

CÔNG TY PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ THÁI SƠN

• Địa chỉ: Số 15 Đặng Thùy Trâm – Cầu Giấy – Hà Nội
• Tổng đài HTKH: 1900 4767 – 1900 4768
• Tel : 024.37545222
• Fax: 024.37545223
• Website: https://einvoice.vn/